Fiscalité de la location courte durée : micro-BIC, réel, LMNP — l'essentiel pour démarrer

La fiscalité du meublé de tourisme a beaucoup bougé récemment, et une partie de ce qu'on lit en ligne est périmée. Voici l'essentiel tel qu'il s'applique aujourd'hui — en gardant en tête que chaque situation est particulière : cet article est un repère, pas un conseil fiscal ; validez vos choix avec votre comptable.

Vos revenus sont des BIC

Les loyers d'un meublé — courte ou longue durée — sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), pas comme des revenus fonciers. Deux régimes possibles : le micro-BIC (un abattement forfaitaire, aucune charge déductible) ou le réel (vous déduisez les charges réelles et les amortissements).

Micro-BIC : des abattements resserrés depuis la loi Le Meur

La loi du 19 novembre 2024 (dite « loi Le Meur ») a durci le micro-BIC des meublés de tourisme. En pratique, pour les revenus perçus depuis 2025 : un meublé de tourisme non classé relève d'un abattement de 30 % avec un plafond de recettes abaissé (autour de 15 000 €) ; un meublé classé conserve un abattement de 50 % avec un plafond nettement plus haut. Vérifiez les seuils exacts en vigueur au moment de votre déclaration — ils ont changé récemment et peuvent encore évoluer. Conséquence directe : faire classer son meublé (démarche simple, valable 5 ans) est devenu beaucoup plus intéressant.

Le réel : souvent gagnant, toujours plus exigeant

Au régime réel, vous déduisez les charges effectives (intérêts d'emprunt, travaux, assurance, frais de conciergerie, plateformes...) et vous amortissez le bien et le mobilier. Sur beaucoup de dossiers, le réel aboutit à un résultat imposable très faible pendant des années. Contreparties : une comptabilité à tenir (donc un expert-comptable) et, depuis la loi Le Meur, la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente pour les meublés de tourisme — un paramètre à intégrer si vous pensez revendre.

Les à-côtés qu'on oublie

• Cotisation foncière des entreprises (CFE) : l'activité de loueur en meublé y est en principe soumise, avec des exonérations selon les cas.
• Cotisations sociales : au-delà d'un certain seuil de recettes en courte durée (environ 23 000 €), l'affiliation à un régime social peut devenir obligatoire.
• Taxe de séjour : distincte de vos impôts — collectée auprès du voyageur (souvent par la plateforme) et reversée à la commune ; on en parle dans l'article réglementation.

Par où commencer

Avant l'optimisation fiscale, il y a la mise en location bien faite : notre checklist gratuite des 27 points couvre le volet légal et administratif du lancement, et notre guide « Bien débuter sur Airbnb » consacre un chapitre entier aux choix fiscaux du premier exercice. Pour situer le potentiel de revenus de votre bien : le simulateur.